מחזורי משכנתא: מה הם ואיך הם משפיעים על הלווים?
משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח הנלקחת על ידי אדם או משפחה לצורך רכישת נכס נדל”ן, לרוב דירה. הלוואה זו, לרוב בתנאים אטרקטיביים יותר מאשר הלוואות רגילות, ניתנת על ידי בנקים ומוסדות פיננסיים ומובטחת באמצעות הנכס עצמו. אחת האפשרויות הזמינות ללווה לאחר שלב לקיחת המשכנתא היא למחזר אותה, או בקצרה – לבצע מחזור משכנתא. במאמר זה נדון במונח “מחזור משכנתא”, מה הוא כולל, מתי כדאי לבצע אותו, אילו יתרונות וחסרונות יש לו, ואילו שיקולים יש לקחת בחשבון לפני קבלת ההחלטה.
מהו מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא הוא תהליך שבו הלווה משנה את תנאי המשכנתא הקיימת שלו, באמצעות סילוק המשכנתא הישנה ולקיחת משכנתא חדשה. המטרה של מחזור המשכנתא היא בדרך כלל להוזיל את העלות הכוללת של ההלוואה או לשפר את תנאי ההחזר. ניתן למחזר משכנתא בשלבים שונים בחיים, ובזמן בו משתנה המצב הכלכלי של הלווה או משתנים שיעורי הריבית בשוק.
המחזור יכול לכלול מספר שינויים בתנאים, כגון:
- הפחתת שיעור הריבית: אם הריבית בשוק ירדה, הלווה יכול להמיר את המשכנתא לריבית נמוכה יותר.
- שינוי מסלול המשכנתא: מעבר ממסלול ריבית משתנה למסלול ריבית קבועה או להפך, לפי הצורך.
- הארכת תקופת ההחזר: במידה והלווה מתקשה לעמוד בהחזרים, ניתן להאריך את תקופת המשכנתא, דבר שמוריד את גובה ההחזר החודשי.
- קיצור תקופת ההחזר: במידה והלווה מצוי במצב כלכלי טוב ומעוניין לשלם את המשכנתא מהר יותר, ניתן לקצר את תקופת ההחזר.
- הפחתת סכום המשכנתא: לפעמים, הלווה בוחר למחזר את המשכנתא במטרה להקטין את הסכום הנותר להחזר, אם יש לו כסף פנוי או אם הוא מכניס לשם הון עצמי נוסף.
מתי כדאי לבצע מחזור משכנתא?
ישנם מספר מצבים שבהם כדאי לשקול לבצע מחזור משכנתא:
- ירידה בריבית בשוק: כאשר הריבית במשק יורדת, יש סיכוי שמה ששולם על ידי הלווה במשכנתא הנוכחית הוא גבוה יותר ממה שמוצע בשוק. במקרים כאלה, מחזור משכנתא יכול להוזיל את ההחזר החודשי או את עלות המשכנתא הכללית.
- שיפור במצב הכלכלי של הלווה: אם המצב הכלכלי של הלווה השתפר (העלאת שכר, ירידה בהוצאות, או חסכון כספי), הוא עשוי לבחור למחזר את המשכנתא ולהפחית את תקופת ההחזר, או לשלם יותר מדי חודש ובכך לשלם פחות ריבית לאורך זמן.
- רצון להחליף מסלול משכנתא: אם הלווה רוצה להחליף את מסלול המשכנתא הנוכחי – לדוג’ ממסלול ריבית משתנה לקבועה – הוא יכול לעשות זאת על ידי מחזור משכנתא. למשל, בתקופות של חוסר יציבות כלכלית, אנשים רבים בוחרים לעבור למסלול עם ריבית קבועה כדי להימנע מעלויות גבוהות כתוצאה מעלייה בריבית.
- הפחתת סכום ההחזר החודשי: אם הלווה נמצא במצב כלכלי קשה ורוצה להוריד את גובה ההחזר החודשי, הוא יכול לבצע מחזור שיאריך את תקופת ההחזר ויקטין את סכום ההחזר החודשי.
יתרונות מחזור המשכנתא
- הוזלת ההחזרים החודשיים: שינוי בתנאי המשכנתא, כגון ריבית נמוכה יותר או הארכת התקופה, יכול להקטין את ההחזר החודשי. זה יכול להקל על הלווים שלא יכולים לעמוד בתשלומים גבוהים.
- חיסכון בעלות הכוללת של המשכנתא: בהנחה שהריבית בשוק ירדה או שהלווה הצליח להשיג תנאים טובים יותר, מחזור משכנתא יכול לחסוך לו כסף רב בטווח הארוך. במיוחד אם תוקפים את המשכנתא על-ידי קיצור התקופה או הפחתת סכום ההלוואה.
- שיפור התנאים האישיים: כאשר מצבם הכלכלי של הלווה משתפר, הוא יכול למחזר את המשכנתא על מנת לשפר את תנאיה. לדוג’ לעבור למסלול ריבית קבועה או לשלם יותר בכל חודש כדי לקצר את תקופת ההחזר.
חסרונות מחזור המשכנתא
- הוצאות נוספות: ישנם עלויות נלוות למחזור משכנתא, כמו עמלות פתיחת תיק, אגרות רישום, עלויות יועצים משפטיים ואחרים. במקרים מסוימים, עלויות אלו עשויות להקטין את היתרונות הכלכליים של המחזור, ובמיוחד כאשר הריבית בשוק לא ירדה בצורה משמעותית.
- הארכת תקופת ההחזר: אם מחזיקים את המשכנתא לזמן ארוך יותר, עשוי להיווצר מצב שבו על אף שההחזר החודשי קטן, העלות הכוללת של המשכנתא תגדל. יש לקחת בחשבון גם את ההיבט הזה בעת קבלת ההחלטה.
- סיכון בשוק הריביות: אם בחר הלווה למחזר את המשכנתא במסלול ריבית משתנה, הוא עשוי למצוא את עצמו משלם יותר אם הריבית בשוק תעלה שוב.
סיכום
מחזור משכנתא הוא כלי פיננסי יעיל שיכול להציע יתרונות רבים למי שמעוניין לשפר את תנאי המשכנתא שלו. עם זאת, יש לקחת בחשבון את העלויות הנלוות וההשפעה הכלכלית של השינויים המוצעים, ולבחון היטב את המסלול המתאים ביותר לכל מצב. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי כדי להבטיח שהמחזור יתבצע באופן שיביא