Transférer un appartement en cadeau entre proches – et aspects de la fiscalité immobilière
Article rédigé par Me Droit ANTEBI
Conformément à la loi en vigueur, il est possible de transmettre gratuitement (à titre de donation) un droit immobilier d’un particulier à un proche, exonéré de l’impôt sur la plus-value et ne payant que 1/3 de la taxe d’achat.
La taxe d’achat dans une transaction sans contrepartie sera calculée en fonction de la taxe qui aurait été payée si l’appartement avait été acheté à titre onéreux, selon les taux de taxe d’achat connus au jour du transfert des droits sur l’appartement.
Le transfert d’actifs sous forme de don à un « parent » est utilisé à des fins d’optimisation fiscale courante. Afin d’éviter l’évasion fiscale et les situations dans lesquelles des appartements seront transférés sans contrepartie en vue de les vendre ultérieurement avec exonération de la taxe sur la plus-value, des délais de dissuasion ont été établis qui varient entre 3 et 4 ans selon les critères établis par la loi
Definition juridique d’un proche dans un transfert gratuit
La définition de proche pour l’impôt sur la plus-value n’est pas nécessairement la même définition que pour la taxe d’acquisition.
Définition de Proche pour l’impôt sur la plus-value-
Conjoint, parent, parents du parent, progéniture, progéniture du conjoint et les conjoints de chacun d’eux.
Un frère ou une sœur et leurs conjoints , un concubinage. Selon le régime fiscal : le conjoint du frère – un beau-frère, est un « parent » ; Un frère du conjoint – un beau-frère, n’est pas un « parent » ; Le fils du frère – un neveu, n’est pas un “parent”. (Concernant la fratrie – voir ci-dessous la clause de transfert sans contrepartie entre frères et sœurs conformément à l’amendement de la loi).
Définition de Proche pour la taxe d’acquisition.
Un conjoint, y compris ceux qui l’étaient depuis six mois avant la vente, un parent, un descendant, le conjoint d’un descendant, un frère et une sœur, un petit-enfant.
Transfert sans contrepartie entre frères et sœurs
Conformément au texte de la loi du 1er août 2013 – pour bénéficier d’une exonération de la taxe sur la plus-value lors d’une transmission sans contrepartie entre frères et sœurs, celle-ci ne peut être obtenue que si l’appartement du cédant de la donation a été reçu de son parents ou les parents de ses parents, sans contrepartie ou par héritage. Dans le cas d’un transfert sans contrepartie entre frères et sœurs, une réduction de la taxe d’achat sera accordée, puisque l’assiette de la taxe d’achat sera d’un tiers.
Transfert sans contrepartie entre époux
La vente à titre gratuit d’un appartement résidentiel par un particulier à un partenaire qui vit avec lui est totalement exonérée de l’impôt sur la plus-value et de la taxe d’achat.
Si les couples ne vivent pas ensemble dans le même appartement, 1/3 de la taxe d’acquisition sera facturé.
Selon la jurisprudence, le conjoint est également le concubin.
Un transfert entre époux lors d’un divorce, avec ou sans contrepartie, conformément à un jugement de divorce devenu valable comme jugement, ne sera pas imposé au titre de la plus-value ou de la taxe d’acquisition .
Considérations du cédant pour effectuer un transfert sans contrepartie envers un proche
1. Une personne qui possède un appartement et souhaite en acheter un autre se verra facturer une taxe d’acquisition qui s’applique à un appartement supplémentaire et est plus élevée que les taux applicables à l’achat d’un seul appartement.
Afin d’éviter de payer la taxe d’acquisition pour l’achat de l’appartement supplémentaire, il pourra acheter l’appartement supplémentaire en calculant une taxe d’acquisition réduite selon les démarches d’un appartement individuel, s’il transfère l’appartement qu’il possède à son proche ( par exemple à l’un de ses enfants de plus de 18 ans) gratuitement.
Le transfert de l’appartement sans contrepartie peut se faire à deux moments
A. Transférer gratuitement un appartement à un proche avant d’acheter l’appartement supplémentaire – bénéficiant ainsi d’une taxe d’achat calculée selon les démarches d’un seul appartement,
B. Cession d’un appartement sans contrepartie à un proche après l’achat de l’appartement supplémentaire – avec l’achat de l’appartement supplémentaire, le cédant peut bénéficier d’une taxe d’acquisition calculée selon les démarches d’un appartement individuel s’il s’engage lors de la déclaration au l’administration fiscale au moment de l’achat de l’appartement supplémentaire, de vendre (ou de céder) son premier appartement dans le délai fixé par la loi.
2. Une personne qui possède deux appartements et souhaite vendre l’un des appartements-
Exonération de la taxe sur la plus-value – selon la loi, une personne qui possède plus d’un appartement et en vend un à un tiers n’a pas droit à une exonération de la taxe sur la plus-value au moment de sa vente, mais, tout au plus, à partir d un calcul linéaire meilleur. Afin de bénéficier d’une exonération de la taxe sur la plus-value pour la vente de l’appartement susmentionné, il peut céder gratuitement l’appartement supplémentaire à un proche et vendre immédiatement après l’appartement restant avec une exonération totale de la taxe sur la plus-value.
Choisir le plus proche parent – destinataire du cadeau
Il doit être vérifié que le parent à qui l’appartement est transféré en cadeau répond à la fois à la définition de « parent » aux fins de l’impôt sur la plus-value conformément à la loi sur la fiscalité immobilière (location et achat), 5773-1963 et à la définition de « parent » aux fins de la taxe d’acquisition conformément à la réglementation sur la fiscalité immobilière (appréciation et achat) (Taxe d’achat), 1974
Si le propriétaire de l’appartement a choisi de le céder gratuitement à l’un de ses enfants, il est important de choisir à qui des enfants (adultes de plus de 18 ans) l’appartement sera transféré ou à ses parents. Lors du transfert d’un appartement sans contrepartie, il faut tenir compte du fait qu’il existe des conséquences fiscales sur les futures transactions immobilières que le bénéficiaire du don sera intéressé à réaliser.
Par exemple, si l’enfant est propriétaire d’un appartement depuis longtemps et que maintenant ses parents lui offrent un autre appartement en cadeau, l’enfant ne pourra pas vendre son premier appartement en étant exonere de la taxe sur la plus-value . Aussi, si l’enfant n’était pas propriétaire d’un appartement avant le transfert, alors après le transfert l’enfant ne pourra pas acheter un appartement en étant exonéré de la taxe sur la plus value/ni ne bénéficier d’un calcul réduit selon les démarches d’un unique appartement. Par conséquent, l’enfant à qui l’appartement est transféré gratuitement doit d’abord être choisi avec soin et réflexion et examiner s’il envisage ou non d’effectuer des transactions immobilières dans un avenir proche.
Accord pour empêcher une transaction et une note d’avertissement concernant l’empêchement d’effectuer une transaction en faveur du cédant de l’appartement en cadeau
Même après avoir cédé son appartement en cadeau gratuit à un proche, le donateur du cadeau peut garder le contrôle de l’appartement, lorsque lui et le destinataire du cadeau sont autorisés à conclure un accord. Rédiger entre eux un accord pour empêcher une transaction dans l’appartement sans obtenir l’accord du cédant et enregistrer une note d’avertissement en faveur du cédant.
À la lumière de la dernière jurisprudence et de la politique de l’administration fiscale qui a commencé en 2020 a ne pas reconnaître les opérations de transfert artificiel sans compensation, contrairement à ce qui était d’usage dans le passé, il est important de s’assurer que le bénéficiaire de l’appartement ne sera pas aucunement limité à la réception de l’appartement en ce qui concerne les frais de location qu’il percevra pendant toute la durée de la location, et que les fonds de location ne seront pas transférés du bénéficiaire. Le cédant, etc., craindra sinon que la transaction soit considérée comme un transaction artificielle dont le seul but est d’économiser de l’impôt.
En conclusion, il est important d’ordonner les opérations et la planification fiscale dans le cadre d’une cession d’appartement sans compensation entre proches. Un avocat compétent en droit immobilier doit être consulté avant de réaliser la transaction.
