עבור רבים, העלייה לישראל מלווה בחלום לרכוש כאן דירה ולהתחיל חיים חדשים באמת. אחד היתרונות המשמעותיים שמדינת ישראל מעניקה לעולים חדשים הוא הנחה במס רכישה – מס שחל על כל מי שקונה דירה או נכס מקרקעין. ההטבה הזאת יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים, ולעיתים אף יותר, ולכן כדאי מאוד להכיר אותה לעומק לפני שמבצעים רכישה.
מס רכישה הוא מס שהמדינה גובה מכל רוכש נכס, ומחושב לפי אחוז מסוים משווי העסקה. כל ישראלי משלם אותו, אבל לעולים חדשים ניתנת הזדמנות חד־פעמית לשלם מס מופחת בצורה משמעותית. ההנחה נועדה להקל על תהליך הקליטה ולעודד את העולים להשתקע כאן בישראל.
מי נחשב עולה חדש לצורך ההטבה? כל מי שקיבל תעודת עולה ממשרד העלייה והקליטה, או זכאי לכך לפי חוק השבות, וכן מי שמחזיק באשרת ישיבת ארעי מסוג א/1. הזכאות נמשכת עד שבע שנים ממועד העלייה, וניתנת גם על רכישה שבוצעה עד שנה לפני העלייה עצמה – כלומר, גם אם הקדמתם וקניתם דירה רגע לפני המעבר לישראל, תוכלו ליהנות מההטבה לאחר העלייה.
ההטבה חלה על שני סוגים של נכסים:
האחד הוא דירת מגורים – דירה שנועדה לשמש את העולה עצמו ואת משפחתו למגורים; השני הוא מבנה עסקי, שבו העולה או קרוב משפחתו יפעילו עסק. כל אחת מההטבות ניתנת רק פעם אחת, ולכן חשוב לתכנן נכון – אם משתמשים בהטבה על דירת מגורים, לא ניתן יהיה לנצל אותה שוב על נכס עסקי.
אז כמה משלמים בפועל? נכון לשנת 2025, עולה חדש שרוכש דירה יחידה עד סכום של כ־1.98 מיליון שקלים, פטור לחלוטין ממס רכישה. על חלק המחיר שמעל סכום זה ועד כ־20 מיליון שקלים, שיעור המס הוא חצי אחוז בלבד – נמוך משמעותית מהמס שמשלם רוכש רגיל. רק מעבר לסכום הזה חלים שיעורי המס הרגילים, שיכולים להגיע גם ל־10%.
בשנים האחרונות עודכנו תקנות מיסוי המקרקעין ונקבע כי ההטבה תינתן רק על דירה יחידה שבה העולה מתגורר בפועל. כלומר, אם מדובר בדירה להשקעה או בדירה נוספת – לא תינתן הנחה. המטרה היא לעודד מגורים בפועל, לא רכישת נכסים להשקעה.
כדאי לדעת שלא תמיד כדאי להשתמש דווקא בהטבה לעולה חדש. במקרים מסוימים – במיוחד כשמדובר בדירה יחידה במחיר נמוך יחסית – ייתכן ששיעור המס הרגיל לדירה יחידה יהיה אפילו נמוך יותר מהמס המופחת לעולה. לכן מומלץ לבדוק היטב את שתי האפשרויות לפני שמחליטים באיזה מסלול לבחור.
כדי לממש את הזכאות יש להציג תעודת עולה או אישור זכאות ממשרד העלייה והקליטה בעת רכישת הנכס, למלא הצהרה על השימוש הצפוי בנכס, ולוודא שמדובר בדירה יחידה שנועדה למגורים. אם בהמשך מחליטים להשכיר את הדירה או למכור אותה מוקדם מהצפוי, ייתכן שתידרש השלמת מס.
בסופו של דבר, ההנחה במס רכישה לעולים חדשים היא אחת ההטבות החשובות ביותר שהמדינה מעניקה, והיא יכולה להוות דחיפה משמעותית בדרך לבית משלכם בישראל. עם זאת, מאחר שמדובר בהטבה חד־פעמית ותלויה בתנאים, מומלץ בחום להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס לפני החתימה על חוזה הרכישה, כדי לוודא שאתם מנצלים את כל הזכויות המגיעות לכם בצורה הטובה ביותר.