העברת דירה במתנה בין קרובים – והיבטי מיסוי מקרקעין

בס”ד

העברת דירה במתנה בין קרובים – והיבטי מיסוי מקרקעין

בהתאם לדין הקיים, ניתן למכור זכות במקרקעין ללא תמורה (במתנה) מיחיד לקרובו, בפטור ממס שבח, ובתשלום 1/3 בלבד ממס הרכישה.

מס הרכישה בעסקה ללא תמורה יחושב לפי המס היה משולם לו נרכשה הדירה בתמורה , בהתאם למדרגות מס הרכישה הידועות ביום העברת הזכויות הדירה.

העברת נכסים במתנה ל”קרוב” משמשת תכנון מס נפוץ. כדי למנוע התחמקות מתשלום מס, ומצבים בהם יועברו דירות ללא תמורה לצורך מכירתן מאוחר יותר בפטור ממס שבח נקבעו תקופות צינון המשתנות בין 3-4 שנים בהתאם לקריטריונים הקבועים בחוק.

הגדרת קרוב בהעברה ללא תמורה

קרוב לעניין מס שבח איננו בהכרח גם קרוב לעניין מס רכישה.

קרוב לעניין מס שבח-

בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה.

אח או אחות ובני זוגם, איגוד שאינו בשליטתו. על פי מס שבח: בן הזוג של האח – גיס, הינו “קרוב”; אח של בן הזוג – גיס, אינו “קרוב”; בנו של האח – אחיין, אינו “קרוב”. (לענין אחים – ראו בהמשך את הסייג להעברה ללא תמורה בין אחים בהתאם לתיקון לחוק).

קרוב לעניין מס רכישה-.

בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חודשים שקדמו למכירה, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות, נכד..

העברה ללא תמורה בין אחים

בהתאם לנוסח החוק החל מה-1.8.2013 – לצורך קבלת פטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה בין אחים, ניתן לקבלו רק אם הדירה של מעביר המתנה התקבלה מהוריו או הורי הוריו ללא תמורה או בירושה. בהעברה ללא תמורה בין אחים תינתן הקלה במס רכישה, כאשר שומת מס הרכישה תהיה שליש.

העברה ללא תמורה בין בני זוג

מכירת דירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוג המתגורר יחד איתו פטורה ממס שבח וממס רכישה לחלוטין.

אם בני הזוג אינם מתגוררים  יחד באותה הדירה, יחול חיוב של 1/3 מס רכישה.

בן זוג, בהתאם לפסיקה – גם ידוע בציבור.

 העברה בין בני זוג במהלך גירושין , בתמורה או שלא בתמורה, בהתאם לפסק דין לגירושין שקיבל תוקף של פסק דין, לא תמוסה במס שבח או במס רכישה .

שיקולי המעביר לבצע העברה ללא תמורה לקרוב

1. אדם שבבעלותו דירה אחת, וברצונו לרכוש דירה נוספת יחוייב במס רכישה החל על דירה נוספת והגבוה מהשיעורים החלים ברכישת דירה יחידה.

על מנת להימנע מתשלום  מס רכישה בגין רכישת הדירה הנוספת, יוכל הוא לרכוש את הדירה הנוספת תוך חישוב מס רכישה מופחת לפי מדרגות דירה יחידה, אם יעביר לקרובו (למשל לאחד מילדיו שמלאו לו יותר מ-18 שנה) את הדירה שבבעלותו ללא תמורה..

העברת הדירה לא תמורה כאמור יכולה להיעשות בשתי נקודות זמן

א. העברת דירה ללא תמורה לקרוב לפני רכישת הדירה הנוספת – וכך ליהנות ממס רכישה המחושב לפי מדרגות דירה יחידה,

ב. העברת דירה ללא תמורה לקרוב לאחר רכישת הדירה הנוספת – עם רכישת הדירה הנוספת רשאי המעביר ליהנות ממס רכישה המחושב לפי מדרגות דירה יחידה אם יתחייב בעת הדיווח לרשות המיסים בעת רכישת הדירה הנוספת, למכור (או להעביר) את דירתו הראשונה תוך פרק הזמן הקבוע בחוק.

2. אדם שבבעלותו שתי דירות ומעוניין למכור אחת מהדירות-

 בפטור ממס שבח – לפי הדין, אדם שבבעלותו יותר מדירה אחת ומוכר אחת מהן לצד שלישי, אינו זכאי ליהנות מפטור ממס שבח בעת מכירתה, אלא לכל היותר מחישוב לינארי מוטב. על מנת לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת הדירה כאמור, רשאי הוא להעביר את הדירה הנוספת ללא תמורה לקרוב ומיד לאחר מכן למכור את הדירה שנותרה בפטור מלא ממס שבח.

בחירת הקרוב – מקבל המתנה

יש לוודא כי הקרוב אליו מועברת הדירה במתנה עונה הן על הגדרת “קרוב” לעניין מס שבח בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 והן על הגדרת “קרוב” לעניין מס רכישה בהתאם לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל”ה-1974

אם בחר בעל הדירה להעבירה ללא תמורה לאחד מילדיו, יש משמעות לבחירה לאיזה מהילדים (הבגירים מעל גיל 18) להעביר את הדירה או שמא להוריו. בעת ביצוע העברת דירה ללא תמורה, יש לקחת בחשבון כי קיימות השלכות מיסוייות לעסקאות עתידיות בנכסי מקרקעין אותן יהיה מעוניין לבצע מקבל המתנה. לדוגמה, אם קיימת בבעלותו הילד דירה זה מכבר, וכעת הוריו מעבירים לו במתנה דירה נוספת, הילד לא יוכל למכור את דירתו הראשונה בפטור ממס שבח , כמו כן, אם לא היתה בבעלות הילד דירה לפני ההעברה, לאחר ההעברה לא יוכל הילד לרכוש דירה בפטור ממס רכישה/חישוב מופחת לפי מדרגות דירה יחידה. על כן, יש לבחור בזהירות ובמחשבה תחילה את הילד אליו מועברת הדירה ללא תמורה, ולבחון האם בעתיד הקרוב הוא מתכנן לבצע עסקאות בנכסי מקרקעין, אם לאו.

הסכם הימנעות מעשיית עסקה והערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה לטובת מעביר הדירה במתנה

גם לאחר העברת דירתו במתנה ללא תמורה לקרוב, מעביר המתנה יכול להישאר בעל שליטה מסוימת בדירה, כאשר הוא ומקבל המתנה רשאים מעשיית עסקה. לערוך ביניהם הסכם להמנעות מעשיית עסקה בדירה ללא קבלת הסכמת המעביר ורישום הערת אזהרה לטובת המעביר.

לאור הפסיקה האחרונה והמדיניות של רשות המיסים שהחלה בשנת 2020 שלא להכיר בעסקאות העברה ללא תמורה מלאכותיות, בניגוד למה שהיה נהוג בעבר, חשוב לוודא שמקבל הדירה לא יוגבל בכל צורה עם קבלת הדירה לענין דמי השכירות שאותם יקבל לאורך תקופת השכרתה, וכן שלא יועברו כספי השכרתה מהמקבל למעביר וכיצו”ב אחרת יתעורר חשש כי העסקה תיחשב כעסקה מלאכותית שכל מטרתה לחסוך במס .

לסיכום, ישנה חשיבות לסדר הפעולות ותכנון המס בהעברת דירה ללא תמורה בין קרובים. יש להיוועץ בעורך דין הבקיא בדיני מקרקעין לפני ביצוע העסקה.